中古住宅の買い時は築何年が良い？築年数ごとの検討ポイントも解説
中古住宅の購入を検討する際、「築年数」はとても大切なポイントです。築年数によって価格がどれくらい下がるのか、購入後の安心や制度がどう変わるのか、ご存じでしょうか。この記事では「中古住宅は築何年が買い時なのか？」という疑問に対し、その理由や注意点をわかりやすく解説します。これから家探しを始める方にとって、本当に知っておくべき情報をお伝えしますので、ぜひ最後までご覧ください。
なぜ築年数が「中古住宅 買い時 築何年」において重要なのか
中古住宅の購入を検討するにあたって、築年数が重要視される理由は主に三つございます。
まず一つ目は、築年数によって物件価格や資産価値が大きく変動する点です。首都圏の中古戸建てでは、「築20年を超えると価格下落が加速し、築21～25年では大きく価格が下がる傾向」が確認されております。例えば築16～20年から築21～25年にかけて、戸建てで389万円、マンションにおいては939万円もの価格差が生じる統計もございます。
二つ目は、購入後の制度活用や安心に関わる点です。以前は築年数が木造は20年以内、耐火建築物は25年以内でないと住宅ローン控除が利用できませんでした。しかし、2022年度の税制改正により「1982年（昭和57年）以降に建築された住宅であれば、新耐震基準に適合するものと見なされ、築年数に関わらず住宅ローン控除が受けられるよう」になりました。
さらに、「旧耐震基準の住宅」であっても、耐震基準適合証明書などの証明書類を取得することで、住宅ローン控除の対象となり、取得費用の一部に充てられます。この証明書の取得には時間と費用が伴うため、早めの確認が重要です。
三つ目は、築年数と安心のバランスが取れた物件が選ばれやすい点です。築年数がある程度経過していても、新耐震基準を満たしていれば、制度的にも安全面でも安心して選ぶことができ、価格的にもメリットが出やすい「理想的なバランス」が存在するためです。
以上の三点を踏まえると、築年数の見極めは中古住宅選びにおいて価格、制度、安心の三拍子をバランスよく検討する上で不可欠な要素です。
| 要素 | 内容 | 意味合い |
|---|---|---|
| 価格変動 | 築20年超で急落、築21～25年で顕著 | 購入コストを抑えるタイミング |
| 制度活用 | 1982年以降＋新耐震で控除対象 | 住宅ローン控除などの優遇利用 |
| 安心・安全 | 耐震基準適合による安全証明 | 地震への備えと入居後の安心 |
中古住宅購入の狙い目築年数は20～25年とされる理由
中古住宅を購入する際、「築20年～25年」が狙い目とされるのには、価格・安全性・リフォーム費用のバランスという三つの要因が関係しています。
| 要因 | 説明 |
|---|---|
| 価格下落 | 築20年を超えると建物の資産価値が大幅に下がり、土地代に近い価格で購入できる可能性が高まります。実際に、成約価格の推移をみると、築21～25年では大きく値下がりする傾向がみられます。 |
| 耐震安全性 | 築20年～25年の建物は新耐震基準を満たしていることが多く、大規模な耐震補強工事を必要とせず安心して購入できる可能性が高いです。 |
| リフォーム費用 | 築20年～25年の物件は比較的状態が良好で、設備更新や内装リフォームにおいて大規模改修を必要としないケースが多く、費用を抑えて計画できる点も魅力です。 |
まず価格面では、築21年～25年にかけて成約価格が急激に下がる傾向があり、首都圏の中古戸建て価格では築16～20年が約3,810万円に対し、築21～25年では約3,421万円とお得になります。同様に中古マンションでも築21～25年帯で大幅に価格が下落する傾向が確認されています。
次に耐震性ですが、築20年～25年の物件は建築基準法の新耐震基準を満たした建物が多く、震度6強～7に耐える設計となっており、安全性の面でも安心です。
さらにリフォームの面では、築20年～25年程度の物件なら、設備更新や内装工事など「ほどよい規模」のリフォームで済み、過度な費用負担を避けられる割合が高い点も評価されます。
これら三つの要素のバランスを兼ね備えているため、「築20年～25年」は中古住宅購入の狙い目築年数として広く注目されています。
場合によっては築１５～２０年や築３０年前後も検討に値する理由
中古住宅の購入を考える際、築年数１５～２０年・築３０年前後の物件にも注目すべき理由があります。まず、築１５～２０年の住宅は、価格がまだ大きく落ちる前の段階であり、住宅ローン控除を含む制度の恩恵を受けやすい可能性があります。例えば、２０２２年度の税制改正以降は、築年数に関わらず「１９８２年以降に建築された新耐震基準に適合する住宅」であれば、住宅ローン控除の適用対象となり、築１５～２０年程度の物件でも安心して控除を活用できます。制度は多くの選択肢を広げてくれているのです。
一方、築３０年前後の物件には「価格が底打ちしている」メリットがあります。築３０年程度経過している建物は、価格面で魅力的な場合があり、その価格をもとにリノベーションを前提に検討することが可能です。リノベーションを行うことで、安全・耐久性・省エネ性を向上させた住まいに生まれ変わります。これは、古い建物を資産として再利用する合理的な選択肢となります。
そこで、各築年数帯において重視すべきポイントを整理した表をご覧ください。
| 築年数帯 | メリット | 注目すべき項目 |
|---|---|---|
| 築１５～２０年 | 価格下落前かつ住宅ローン控除など制度活用しやすい | 新耐震基準適合の確認、ローン控除条件の整理 |
| 築３０年前後 | 相対的に安価でリノベーションを前提に選びやすい | 構造健全性の調査、必要な修繕・改修の把握 |
このように、築１５～２０年と築３０年前後、それぞれに購入を検討するにあたって重視すべき制度や構造のポイントがあります。制度適用の有無、安全性、リフォーム・修繕の現実的な費用やタイミングを整理し、ご自身のニーズに合った築年数帯の物件を検討されることをおすすめします。
実際に「中古住宅の狙い目築年数」を見極めるためのポイント
中古住宅の購入を検討する際に、築年数をどのように判断基準にすればよいかを、以下のポイントで整理しています。
| ポイント | 注目すべき内容 | 具体的な確認方法 |
|---|---|---|
| 価格動向データと築年数の関係 | 築20年～25年で価格が大きく下落し、その後底打ち傾向 | 築年数帯ごとの成約価格推移のデータを参照 |
| 耐震基準・制度適用の確認 | 新耐震基準適合や住宅ローン控除の対象となるか | 建築時期や証明書類の有無を確認 |
| 修繕・リフォーム費用を含めた資金計画 | 築年数に応じたリフォーム費用の見積もり | リフォーム費用目安と総予算を比較 |
まず、価格の動向では、戸建て・マンションともに築21年～25年にかけて価格の下落幅が大きくなる傾向があります。例えば、首都圏の戸建てでは築16年～20年の平均価格が約3,810万円から、築21年～25年では約3,421万円へと大きく下がり、築以降ではさらに価格が落ち着く傾向が見られます。マンションについても同様に、築21年～25年が価格差の大きい区間となっています。これらは築20年～25年という築年帯が「買い時」であることを示す明確なデータといえます。
次に、耐震基準や制度の適用については、新耐震基準（おおむね1981年6月以降施工）を満たす建物であれば、住宅ローン控除などの税制優遇を受けられる可能性があります。さらに、築年数が古くても「耐震基準適合証明書」や「既存住宅性能評価書」が取得されていれば、控除の対象となる場合があるので、証明書類の有無は重要な確認ポイントです。
最後に、購入後の維持費やリフォーム費用を含めた資金計画も見落とせません。築年数に応じてリフォームの必要度や費用は変わります。築20年程度であれば水回りや外装の部分的なリフォームで済むことが多いですが、築25年を超えると全面的な改修が必要になるケースも増えます。築年数ごとの費用目安と、購入価格を合わせて総合的な予算を立てることが、失敗しない購入への鍵となります。
まとめ
中古住宅を購入する際、築年数はとても大切な判断材料となります。築20年から25年前後は、価格が大きく下がり、かつ安心できる耐震基準を満たす物件も多いことから、多くの方が検討しやすい時期です。また、ご予算やご希望によっては、築15年から20年や築30年前後の物件にもそれぞれ魅力があります。中古住宅選びでは、価格や築年数だけでなく、耐震性や住宅ローン控除の活用、将来的な修繕計画なども総合的に考えることが大切です。ご自身に合った住まい選びを進めていきましょう。
